决定性因素：位置或地段

作为不动产，房子所处的位置对其使用和保值、增值起着决定性作用。

房产能否升值，所在的区位是一个非常重要的因素。看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展，如果购房者在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产大幅升值很有希望。

区域环境的改善会提高房产的价值，研究城市规划，分析住宅所在区位的发展潜力，对购房者十分重要。

衡量居住区质量的标准：配套

所居住区域内配套、公共设施建设等是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。

菜市场、食品店、小型超市、购物广场、金融机构、教育机构等居民每天都要光顾的基本生活配套。

居住环境的硬性指标：绿地率

目前住宅项目的园林设计风格多样，异国风光、欧陆风情等有可能是虚晃几招，这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。

但是居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。

值得注意的是：“绿地率”与“绿化覆盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。

居住舒适度标准之一：容积率

建筑容积率是居住区规划设计方案中主要技术经济指标之一。这个指标在商品房销售广告中经常见到，购房者应该了解。

小区环境质量标准：区内交通

居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。

目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰。

小区内的步行道兼有休闲功能，可**提高小区环境质量，但这种方式造价较高。

相当应判断清楚的：房价

看价格的比较时，首先要弄清每个项目报的价格到底是什么价，有的是“开盘价”，即相当低价；有的是“均价”；有的是“相当高限价”；有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格……

相当主要的是应弄清所选房屋的实际价格，因为这几个房价出入很大，不弄明白会影响你的判断力。

与居住者**息息相关的：日照及采光

阳光入室是保证他们身心**的基本条件。有效的日照能改善住宅的小气候，保证住宅的卫生，提高住宅的舒适度。

住宅内的日照标准，由日照时间和日照质量来衡量。居住小区内的住宅“户户朝南”往往是开发商的强劲卖点。

但值得注意的是：有些住宅楼南北之间间距达不到规范要求，南向窗面积很小或开在深凹槽里往往使住宅不能获得有效日照。

与采光同等重要的：通风

在热的夏季，良好的通风往往同寒冷季节的日照一样重要。

如果住宅有南北两个朝向，夏季能有穿堂风，比住宅中所有居室都朝南，但没有穿堂风的要好。

在做选择时，购房者要仔细区分。

**标准：节能

住宅应采取冬季保温和夏隔热、防热及节约采暖和空调能耗的措施。屋顶和西向外窗应采取隔热措施。

不该有的干扰性因素：噪音

噪声对人的危害是多方面的，它不仅干扰人们的生活、休息，还会引起多种**。

购房者应当注意：住宅应与居住区中的噪声源如**、农贸市场等保持一定的距离。

一般情况下，住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯布置以防噪音干扰。

尤其要注意的：住宅私密性

住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。

一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。

此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。

住宅的结构类型：优缺点要弄清

住宅的结构类型主要是以其承重结构所用材料来划分的。

目前的商品房大都是砖混结构的，砖混结构的主要承重结构是粘土砖和小部分钢筋混凝土构件，只适用于多层住宅，它的***是造价低，保温、隔热性能好，便于施工。

缺点是房屋开间、进深受限制，室内格局一般不能改变，墙体结构占据空间过多，整体性、耐久性较差。

与购房者切身利益相关：公摊系数

商品房的销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积；

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

套内建筑面积比较直观，分摊的公共面积则可能会有出入。

分摊的公共建筑面积包括公共走廊、门厅、楼梯间、电梯间、候梯厅等。公摊越小越好。

房屋产权及合法性的保障：五证

到售楼处需要看开发商的“五证”：房地产开发许可证、国有土地使用证、工程开发许可证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。